6306 sayılı Kanunun 2. maddesinde riskli alanı, “Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan” olarak tanımlanmıştır. Aynı tanım, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde de benimsenmiştir.

Riskli alanların tespitinde uygulamanın ne şekilde olacağı Yönetmelikte düzenlenmiş ve taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin de Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilecekleri hükme bağlanmıştır.

Bir alanın riskli alan olarak ilan edilebilmesi için gereken şartlar, Yönetmelikte iki farklı çerçeveden düzenlenmektedir. Hükmün birinci fıkrasına göre, riskli alanın, yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açabileceğine ilişkin teknik raporun bulunması gerekmektedir. İkinci fıkradaysa, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca, kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde veya üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’inin imar mevzuatına aykırı veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edildiği ve sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan bölgelerin riskli alan olarak Cumhurbaşkanı’na teklif edilebileceği düzenlenmiştir. Söz konusu Yönetmelik hükmüyle, kentsel dönüşümün konusu olabilecek alanlar bakımından şartlar, daha açık ve net bir şekilde ihdas edilmiştir. Ayrıca riskli alanların tespiti konusunda, Kanunda ve Yönetmelikte belediye - köy ayrımı yapılmaksızın her tip alanın riskli alan olarak ilan edilmesine cevaz verilmektedir.

6306 sayılı Kanun uyarınca, bir alanın riskli alan olarak ilan edilmesi halinde, bu alanda bulunan Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların Başkanlığın talebi ile Başkanlığa tahsis imkânı sağlanmıştır. Hatta aynı şekilde TOKİ ve İdareye bedelsiz olarak devredilebilmesine imkân tanınmıştır. Dolayısıyla, bu düzenleme ile riskli alan ilan edilen yerlerde bulunan kamusal alanların da yapılaşmaya açılabileceği sonucu çıkarılmaktadır. Ayrıca, riskli alan kapsamında yer alan riskli kamu binaları da dönüşüm kapsamındadır.

Kanunun temel kavramlarından olan riskli alana ilişkin iki değişikliğin de incelenmesi gerekmektedir. Bunlardan ilki, 14.04.2016 tarihli 6704 sayılı Kanunun 21. maddesiyle 6306 sayılı Kanunun 3. maddesine eklenen fıkradır. 6306 sayılı Kanunun m.3/VII hükmü, “Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler, değerleme çalışmalarında yapının riskli olmadığı gözetilmek kaydıyla bu Kanun hükümlerine tabi olur.” ifadesini içermektedir. Söz konusu hüküm uyarınca, Kanun kapsamına yalnızca riskli yapı ve alanlar değil, risk taşımayan fakat riskli alanda yer alan taşınmazlar da eklenmiştir ki bu durum Kanunun “Amaç” başlıklı 1. maddesi ile çelişki yaratmaktadır. Oysa aynı hüküm 6306 sayılı Kanunun ilk halinde de mevcut olup Anayasa Mahkemesinin 27.02.2014 tarihli kararı ile iptal edilmişti. Kararda düzenlemeye ilişkin olarak, “…kanunla getirilen bu sınırlamanın, kamu yararı amacı taşıması dışında, kamunun yararı ile bireylerin temel hakları arasında kurulması gereken adil dengeyi bozmaması, ölçülü olması da gerekir. Dava konusu kuralla, “riskli olmayan yapılar” hakkında yapılacak uygulamalara ilişkin özel bir düzenleme öngörülmemiş, riskli yapılara ilişkin kurallara atıf yapılmıştır. Ancak anılan kurallar, yapıların riskli olması dikkate alınarak düzenlenmiş, kamu yararı ile bireylerin hakları arasında buna uygun denge oluşturulmaya çalışılmıştır. Menfaatler dengesi bu şekilde oluşturulan kuralların riskli olmayan yapılara uygulanması, Anayasanın 13. maddesinde temel hakların sınırlandırılmasının ölçütleri arasında yer verilen “ölçülülük” ilkesine aykırılık oluşturmakta ve kamu yararı ile riskli olmayan yapı sahiplerinin hakları arasında kurulması gereken dengeyi bozmaktadır.” ifadelerine yer verilmiştir. Hükmün, Kanunun amacı ile örtüşmediği öğretide de ileri sürülmektedir. Ancak, kişilerin oturduğu yapının riskli olmaması halinde mülkiyet haklarına müdahalenin hukuki olmayan “uygulama bütünlüğü” gerekçesi yerine hangi hukuk kuralları ve ilkeleri doğrultusunda gerçekleştirileceğini açıklayan bir düzenleme daha yerinde olurdu.

Riskli alanlara ilişkin incelenmesi gereken değişikliklerden ikincisi de 6704 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanuna eklenen Ek Maddedir. Hüküm, imar mevzuatına aykırı yapılaşmanın veya kamu düzeni veya güvenliğinin bozulduğu yerlerde dönüşümü sağlamak amacıyla ihdas edilmiştir. Hükümle birlikte, riskli alan olarak belirlenebilecek yerlerin kapsamının genişlediği konusunda tereddüt bulunmamaktadır. Ancak, kanaatimizce, anılan hüküm Kanunun “Amaç” başlıklı 1. maddesine aykırıdır. Zira Kanunun kapsamı 1. maddeye göre halen “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıları”dır.. Ek Madde 1 kapsamında düzenlenen riskli alanlar ise, 1. maddede düzenlenen yerler kapsamında değildir.

Yukarıda da belirttiğimiz üzere; riskli alanlar, 6306 sayılı Kanunun 2. maddesinde “Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan” şeklinde tanımlanmıştır.

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğine göre riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Cumhurbaşkanı tarafından kararlaştırılan alandır.

Riskli alan ilan edilen yerlerdeki yapılar için tek tek riskli yapı tespiti yapılmasına gerek yoktur. Riskli alanda risksiz bina bulunması hâlinde, bu binalar uygulama dışı tutulabilecektir. Böyle bir durumda, risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek, ifraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması hâlinde binanın hâlihazır durumu korunabilecektir. Ancak, uygulama bütünlüğü bakımından gerekmesi hâlinde, risksiz binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmalar çerçevesinde yıkılabilecektir.

Riskli alan, zemin yapısı ve üzerindeki yapılaşma kapsamında değerlendirildiğinde; depremsellik, toprak kayması veya heyelan olabilecek bölgeler, dere yatakları, taşkın bölgeleri, çığ veya kaya düşme olasılığı olan alanlar, binaların riskli olduğunun tespit edilmesi, binaların büyük bir kısmının ruhsatsız ve kaçak yapılmış olması ya da vb. faktörlere göre belirlenmektedir.

Riskli alan;

a) Alanın, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik raporu,

b) Alan sınırları içerisinde 15/05/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanuna göre afete maruz bölge olarak kararlaştırılan alan olup olmadığına dair bilgi ve belgeyi,

c) Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma haritasını, varsa uygulama imar planını,

ç) Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini,

d) Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını,

e) Zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilmek istenilmesi halinde yerbilimsel etüd raporunu,

f) Belirlenecek riskli alanlar için Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre hazırlanan analiz ve raporu,

g) Alanın özelliğine göre Başkanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeleri, ihtiva edecek şekilde hazırlanmış olan dosyaya istinaden Başkanlıkça belirlenir ve karar alınmak üzere Cumhurbaşkanına sunulur.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca;

a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde;

1) Planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması,

2) İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması,

3) Altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması sebeplerinden birinin veya bir kaçının bir arada bulunması halinde,

b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar, riskli alan olarak belirlenmek üzere Cumhurbaşkanına sunulur. Riskli alan belirlenirken, alanda bulunan yapıların ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi bilgileri ile imar mevzuatına uygunluk durumlarını gösteren bilgileri ihtiva eden Yapı Değerlendirme Formunun doldurulması gerekir.

(3) TOKİ veya İdare, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Başkanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Başkanlıkça, uygun görülen talepler, Cumhurbaşkanına sunulur.

(4) Riskli alan belirlenmesi için alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte Başkanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Başkanlığa iletilir. Başkanlıkça uygun görülen talepler, Cumhurbaşkanına sunulur.

Hukuki Yazılar

İmar Planı Değişikliklerine Karşı Hukuki Yollar: İtiraz ve İptal Davası