REZERV YAPI ALANI NEDİR?

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanunun m. 2/I/c maddesinde, “Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar” olarak tanımlanmıştır.

Rezerv yapı alanları, esasında riskli alan ve yapılarda ikamet edenlerin naklinin yapılacağı konut ve işyerleri ile bu alan ve yapılarda ikamet etmeyen kişilere satışın yapılabileceği yeni yerleşim alanları olarak kullanılabilen yerlerdir. Rezerv yapı alanları, Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenen riskli alanların aksine, doğrudan Bakanlık tarafından belirlenmektedir. Aşağıda kentsel dönüşümün uygulanması başlığında rezerv yapı alanlarında ne tip uygulamaların gerçekleştirilebileceği açıklanmıştır.

Rezerv yapı alanı; 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya idarenin (belediyeler ya da il özel idareleri) talebine bağlı olarak veya re’sen, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen alanlardır.

6306 sayılı Kanuna göre; bir bölgeyi riskli alan olarak ilan etmek için çeşitli teknik raporlar (örneğin yerbilimsel etüt raporu) istenirken yeni yerleşimlerin kurulacağı rezerv yapı alanlarının tespitinde sadece Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı karar verebilmektedir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı rezerv yapı alanında istediği gibi plan ve proje yapma yetkisine sahiptir. Yine Bakanlık rezerv yapı alanındaki taşınmazların mülkiyet ve imar haklarını başka bir alana aktarma kararı da alabilir; rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma hizmetleri durdurabilir; taşınmazların satışını, devrini ve kiralanmasını yasaklayabilir; yapıların elektrik, su ve doğalgazı kestirebilir. Rezerv yapı alanında bulunan sağlam binalar da proje bütünlüğü gerekçe gösterilerek yıkılabilir.

Riskli alan ilan edilen; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanların yerinde dönüşümü uygun olmayan bölgeleri, açıklanan yeni yerleşim alanlarına yani rezerv alanlarına taşınır.

Rezerv yapı alanı olarak ilan edilecek alan; temel kural olarak boş arazi olmalı, tercihen kamu mülkiyeti bulunan arazilerden olmalı, kentsel dönüşümün yapılacağı bölgeye yakın olmalı, yeni yerleşim alanı olarak kullanılmaya elverişli olmalı ve afet risklerine karşı önlem alınarak yapılanmaya uygun olmalıdır. Ancak 7471 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı olarak ilan edilecek alanın; temel kural olarak boş arazi olmasına dair kural gevşetilmiş ve üzerinde yapılaşma bulunan alanların da rezerv yapı alanı olarak ilan edilebileceği kuralı getirilmiştir.

Yine aynı Kanun ile getirilen değişiklik ile rezerv yapı alanı talebi için de gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine ön şart getirilmiştir. Bu kapsamda gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin %30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına ödenmesi kuralı getirilmiştir.

Yasada rezerv yapı alanının hangi plana göre tespit edilmemesi eksiklik olarak karşımıza çıkmaktadır. Yeni yerleşim alanı açma kararı en önemli ve ciddi analizlere dayandırılması gereken bir plan kararıdır. Öncelikli amacın afet riskinin azaltılması olduğu da göz önünde tutularak, rezerv yapı alanı tanımlanması esnasında bu alanların hangi planda tespit edileceği ve hangi plan kararlarıyla bütünlüklü olacağı belirtilmelidir.

Rezerv yapı alanı;

a.    Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı hâlihazır haritasını,

b.    Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını,

c.    Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini,

ç.    Alanda yapılacak inceleme neticesinde gözlemsel verilere dayanılarak hazırlanacak gerekçe raporunu,

d.    Alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeleri, ihtiva eden dosyaya istinaden, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir.

Rezerv yapı alanı:

a.    Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından resen belirlenebilir.

b.    TOKİ veya İdare, gerekli bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir.

c.    Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince, yine gerekli bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir.

7471 sayılı Kanunla getirilen düzenleme öncesinde yalnızca boş olan alanların rezerv yapı alanı olarak belirlenebileceği öngörülmüş olsa da yeni kanuni düzenleme ile üzerinde yapılaşma olanları alanların da rezerv yapı alanı olarak belirlenip ilan edilebileceğini kurala bağlamıştır.

Yine aynı Kanun ile getirilen değişiklik ile rezerv yapı alanı talebi için de gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine ön şart getirilmiştir. Bu kapsamda gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin %30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına ödenmesi kuralı getirilmiştir.

Rezerv yapı alanlarında, Kanunun amacı çerçevesinde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere;

a.    Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri,

b.    Riskli alanlarda ve bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet etmeyen kişilere satışı yapılabilecek her türlü yapı ile gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama, yapılabilir ve bu alanlar yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir.

Rezerv yapı alanı tanımı Danıştay kararlarında da bu bilgiler çerçevesinde tanımlanmıştır. Buna göre

“6306 sayılı Kanun kapsamında herhangi bir alanın rezerv yapı alanı olarak belirlenmesine dair işlemler o alandaki imar planı yapma yetkisi doğrudan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına geçeceğinden ve rezerv yapı alanı, imar planlarından ayrı olarak yargılamanın yapılmasının anılan işlemlere karşı açılan davaların 2577 sayılı Kanunun 46. maddesi kapsamında temyize tabi olduğunun kabulü ile işin esası incelenmiştir.

Öte yandan, 6306 sayılı Kanunda rezerv yapı alanı, bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar şeklinde tanımlanmışken 7471 sayılı Kanunun 6’ncı maddesiyle tanımda yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi madde metninden çıkarılarak rezerv yapı alanı, bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar olarak tanımlanmıştır.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği uyarınca gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabileceği, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için bu talebin, talebe konu taşınmazların maliklerinin tamamının muvafakati ile yapılması gerektiği; bu alanlarda, Kanunun amacı çerçevesinde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri veya gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulamanın yapılabileceği ve bu alanların yeni yerleşim alanı olarak kullanılabileceği düzenlenmiş olup dava konusu parselin rezerv yapı alanının parsel maliklerinin istemi üzerine ilan edildiği, rezerv yapı alanı ilanının Kanunun amacı çerçevesinde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama alanı oluşturma amacı taşıdığı sonucuna varılmıştır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 1. maddesinde; bu Kanunun amacının, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esaslarının belirlenmesi olduğu öngörülmüştür.

Aynı Kanun'un Tanımlar başlıklı 2. maddesinin (c) bendinde, Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar şeklinde tanımlanmışken 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanunun 6’ncı maddesiyle bu maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde yer alan “Çevre ve Şehircilik Bakanlığını” ibaresi “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığını” şeklinde değiştirilmiş, (c) bendinde yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi madde metninden çıkarılarak rezerv yapı alanı, bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar olarak tanımlanmıştır.”