Riskli Yapı Tespit Süreci ve İtiraz Rehberi (2026 Mevzuatı)
Riskli yapı tespit ve yıkım sürecindeki paydaşlar; “Yapı malikleri“, “Lisanslı Kurum veya Kuruluşlar“ “Kentsel Dönüşüm Başkanlığı” “Tapu Müdürlükleri“ “Belediyeler“ “İl Özel İdareleri“dir.
Kat maliklerinden herhangi birinin veya kanuni temsilcisinin Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara başvurması durumunda riskli yapı tespit süreci başlar. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmaz. Paydaşlardan herhangi biri; payı ne olursa olsun riskli yapı tespiti için görevli ve yetkili kurum ve kuruluşlara başvuru yapabilir.
Binanın risk durumunu tespit ettirmek amacıyla yapılan başvuruda belge olarak güncel tapu durum belgesi ve kimlik belgesinin fotokopisi gereklidir.
Bina, lisanslı kurum veya kuruluş tarafından incelenerek risk tespit raporu tanzim edilir ve hazırlanan rapor incelenmek üzere 10 iş günü içinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığına veya yetki devri yapılması durumunda İdareye gönderilir.
Rapor, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından incelenir. Eksik veya yanlış hazırlanmış olan raporlar düzeltilmesi için lisanslı kuruluşa iade edilir. (Geri Bildirim)
Lisanslı kuruluş, riskli yapı tespit raporunda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından tespit edilen eksik ve yanlış hususları, geri bildirim tarihinden itibaren 30 gün içinde düzelterek sunmak zorundadır. Lisanslı kurum veya kuruluşun otuz günlük süre içerisinde gerekçeli talebi üzerine eksikliklerin giderilmesi için ek süre de verilebilir.
İlgili Yönetmeliğe uygun olarak hazırlanmış raporlar kabul edilir ve sistem üzerinden de onaylanır.
İlgili tapu müdürlüğünce, söz konusu yapı ile ilgili olarak tapu kütüğüne “riskli yapı“ belirtmesi işlenir ve durum hak sahiplerine tebliğ edilir.
7471 sayılı Kanun kapsamında getirilen değişiklikler kapsamında; riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. RİSKLİ YAPI TESPİT İŞLEMİ, MUHTARLIKTA YAPILAN İLANIN SON GÜNÜ AYNİ VE ŞAHSİ HAK SAHİPLERİNE TEBLİĞ EDİLMİŞ SAYILIR. Riskli yapılar, ayrıca Kentsel Dönüşüm Başkanlığının internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.
Arsa paylı tapularda, arsa üzerindeki riskli yapının arsa malikleri dışındaki bir başkasına ait olması durumunda Başkanlıkça tapu müdürlüğüne bildirilecek yapı sahibine; arsa üzerinde birden fazla yapı olması ve riskli yapının arsa maliklerinden sadece bazılarına ait olması durumunda ise sadece riskli yapının sahibi olan arsa hissedarlarına ve ilgili aynî ve şahsî hak sahiplerine tebligat yapılır. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde, Başkanlık veya İdare tebligat işlemleri için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.
Hak sahiplerine yapılan tebligatta, “yapının riskli olarak tespit edildiği, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine karşı Başkanlığa itiraz dilekçesi verilebileceği, en geç 90 gün içince idarece belirlenecek süre içinde yapının yıktırılması gerektiği” hususları yer alır.
21.07.1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan yapıların riskli yapı tespiti de yapı maliklerinin talebine istinaden yapılır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra durum ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kuruluna bildirilir ve bu kurulun alacağı karara göre uygulama yapılır.
Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.
Riskli yapıların tespiti; öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Riskli yapı tespiti talebi, talebe ilişkin dilekçe, güncel tapu durum belgesi ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır. 23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır. Süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.
İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor tanzim edilmesinin gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmiş olması ve yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti bir müdahale dışında somut bir hadisenin gerçekleşmiş olması halleri hariç olmak üzere, her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir.
Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar riskli yapı tespit talebi üzerine, o yapı hakkında daha önce riskli yapı tespit raporu düzenlenip düzenlenmediğini elektronik yazılım sistemi üzerinden kontrol eder. Elektronik yazılım sistemi üzerinden yapı kaydı oluşturulduktan sonra iki ay içerisinde riskli yapı tespitinin yapılmaması halinde tespit başvurusunda bulunan malikin talebi üzerine oluşturulan yapı kaydı elektronik yazılım sisteminden silinir. Riskli yapı tespit raporunda, tespite konu binanın Ulusal Adres Veri Tabanında belirtilen adresinin ve bina kodunun yer alması zorunludur.
Riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, Kentsel Dönüşüm Başkanlığına veya yetki devri yapılması durumunda İdareye gönderilir. Raporlar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Yapılan incelemede raporlarda herhangi bir eksiklik yok ise, riskli yapılar, Başkanlıkça en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Başkanlıkça veya riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazı inceleyen teknik heyetçe, riskli yapı tespit raporunda tespit edilen teknik inceleme eksikliklerinin tamamının, raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa bildirildiği tarihten itibaren otuz gün içinde düzeltilmesi ve raporun sunulması zorunludur. Lisanslı kurum veya kuruluşun otuz günlük süre içerisinde gerekçeli talebi üzerine eksikliklerin giderilmesi için ek süre verilebilir.
Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde bir dilekçe ile itiraz edilebilir. İtirazın süresi içerisinde ve yapı malikince yapılıp yapılmadığı Başkanlıkça kontrol edilir. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefat etmiş olması halinde mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz. İstanbul özelinde Bakanlık tarafından ilçe belediyelerine bu konuda yetki devri yapılmıştır.
Riskli yapı tespiti yapılan yapının bulunduğu ilde itirazı değerlendirecek teknik heyetin teşkil edilmemiş olması halinde, itiraz dilekçeleri ile itiraz edilen tespite ilişkin raporlar, Başkanlıkça o il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ile gönderilir.
Riskli yapı tespiti neticesinin, itiraz üzerine veya yargı kararı ile değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
21.07.1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan yapıların riskli yapı tespiti yapı maliklerinin talebine istinaden yapılır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra durum ilgili kültür varlıklarını koruma bölge kuruluna bildirilir ve bu kurulun alacağı karara göre uygulama yapılır.
