Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hak Sahiplerinin Hukuki Hakları
Kentsel Dönüşümde Hukuki Süreç ve Hak Sahipliği
Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması sebebiyle kentsel dönüşüm, mülkiyet sahipleri için hem bir güvenlik gerekliliği hem de hukuki bir labirent halini almıştır. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bu süreci düzenleyen temel metindir.
Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci
Süreç, binanın "Riskli Yapı" olarak tespit edilmesiyle başlar. Hak sahiplerinin, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı kuruluşlarca hazırlanan rapora karşı 15 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. İtirazın reddi durumunda ise idari yargı yolu açıktır.
2/3 Çoğunluk Kararı ve Azınlık Hakları
Binaların yeniden yapımı veya değerlendirilmesi konusunda paydaşların, arsa payı oranında en az 2/3 çoğunlukla karar alması gerekir. Bu çoğunluğa katılmayan veya karara muhalif kalan kat maliklerinin payları, SPK lisanslı değerleme kuruluşlarınca belirlenen rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara açık artırma ile satılabilmektedir. Bu aşamada mülkiyet hakkının korunması adına "Değer Tespitine İtiraz" davaları kritik önem taşır.
Müteahhit ile Yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Kentsel dönüşümün en riskli aşaması, yüklenici (müteahhit) ile imzalanan sözleşmelerdir. Sözleşmede;
İşin teslim süresi,
Kullanılacak malzeme kalitesi (teknik şartname),
Kira yardımı detayları,
Gecikme tazminatı ve teminatlar mutlaka yer almalıdır.
Sonuç olarak; kentsel dönüşüm sadece bir inşaat faaliyeti değil, ciddi bir mülkiyet yönetimi sürecidir. Hak kaybına uğramamak adına sürecin başından itibaren uzman bir hukukçu desteği alınması, geri dönüşü olmayan zararların önüne geçecektir.
